Často dostávam od klientov otázku: Koľko stojí v roku 2023 rodinný dom priamo v Košiciach?
Budem konkrétny, ak dovolíte. Za posledný polrok som v lukratívnej štvrti Červený breh predával 3 pozemky. Cenu posledného pozemku 500 m² na Malinovej ulici v Košiciach som odhadol a doporučil predávajúcemu na 135 000 €. Je to cena pomerne nízka. Prečo je cena tohto pozemku nízka? Je to kvôli špecifikáciám, normatívom k výstavbe takéhoto rodinného domu. Po slovensky … pozemok je v kopci a je potrebné spevniť základ betónom pred výstavbou rodinného domu. Koľko bude stáť spevnenie? Priemerne je to cca 30% z nákladov na výstavbu rodinného domu. Bude to cca 60 000 – 120 000 €. Cena za tento pozemok na ideálnej rovine by nešla pod 200 000 €. Výhodou pozemku v kopci je však krásny výhľad na mesto a trochu čistejší vzduch, v tomto prípade aj prominentná štvrť. Nevýhodou je šliapanie do kopca a kaskády na pozemku.
Na tento pozemok si záujemcovia o kúpu priviedli 2 architektov. Prvý architekt mal zadanie od klasického klienta, ktorý mal rozpočet na dom do 350 000 € /mimo ceny pozemku/. Ten odhadol po meraniach výškových rozdielov, že len samotné spevnenie výjde klienta na min. 100 000 €. Na stavbe dvojpodlažného rodinného domu by sa následne museli robiť kompromisy. V tomto prípade by náklady na rodinný dom vyzerali takto : 135 000 € pozemok + 100 000 € spevnenie + 350 000 € výstavba domu, spolu teda nový dom na Severe 585 000 €. Ak by tento kupujúci kúpil ideálny pozemok za 200 000 € a dom by postavil za 350 000 €, ušetril by cca 35 000 €. Záujemca sa preto rozhodol pre iný pozemok.
Druhý architekt by postavil len jednopodlažný 4-izbový dom s plochou strechou na tzv. pilótoch. Toto riešenie má tieto výhody: nízke mesačné prevádzkové náklady na dom /do 100 € mesačne /, pod pilótmi je na pozemku priestor na saunu, dielňu, posedenie v letných horúčavách a podobne. Náklady na výstavbu takéhoto domu by boli odhadom 250 000 €. Spolu s pozemkom teda 385 000 €.
Ako by vyzerali náklady na kúpu a rekonštrukciu staršieho domu?
Budem opäť konkrétny. Predával som dom na Juhu na Kalinčiakovej ulici. Pozemok 300 m² a na ňom stojaci starý dvojpodlažný dom. Prízemie domu v pôvodnom stave, poschodie a podkrovie pomerne slušne zrekonštruované. Náklady na rekonštrukciu prízemia s 2 izbami, kuchyňou, kúpeľňou, wc, predsieňou v roku 2023 odhadujem, ak si neviete robiť veci svojpomocne na min. 40 000 €. Úprava okolo domu by vyžadovala cca 10 000 €. Takže takýto starý dom by vás vyšiel na: cena domu 330 000 €+ rekonštrukcia 50 000 €, spolu 380 000 €. Podotýkam, že poschodie a podkrovie mali staršiu rekonštrukciu, ktorú bude potrebné cca za 10 rokov znovu riešiť.
Ďalším príkladom z našej RK je dom na Podhradovej, kde cena v januári 2023 bola 250 000 €. Dom bol postavený v 80-tych rokoch. Mal plochú strechu. Riskantný vjazd a výjazd z frekventovanej cesty bol navyše spoločný so susedom. Dom mal elektroinštaláciu z hliníkových vodičov, WC len jedno, jedna kúpeľňa, jedna kuchyňa, hoci mal dom dve podlažia. Takýto dom by vyžadoval rekonštrukciu a zmenu dispozície za min. 200 000 €. Teda starý, ale zrekonštruovaný dom za 450 000 €.
Koľko teda stojí rodinný dom priamo v Košiciach v roku 2023?
Na bežný nový, alebo starý samostatne stojaci rodinný dom s menším pozemkom, ktorý spĺňa požiadavky bezpečnosti a doby potrebujete minimálne 400 000 €.
Ak ste milovníkom nadupaných smart technológií a inovácií a dáte do domu kilometre káblov vodičov, turnikety, snímače, rozvody vzduchu, tieniacu techniku, rozvod a napájanie elektromobilu, nádoby na zber dažďovej vody a jej spätné využitie … to všetko východiskovú cenu navýši. Za takýto smart samostatne stojaci dom teda zaplatíte od 600 000 € vyššie.
Východisková cena /cena za ktorú dom postavíte/ nie je cenou trhovou /cena za ktorú kupujúci dom kúpi/ a preto sa tieto náklady možno ani nevrátia. O desať rokov totiž budú technológie zase niekde inde.
V ďalšom mojom príspevku sa dočítate o dôvodoch prečo niekto dom predáva a prečo niekto dom kupuje. Navyše urobím aj malý prehľad vecí, ktoré by majitelia na dome zmenili ak by opäť stavali dom.